동탄상가투자시절세방법 병원확정 선임대상가급매 종합소득세신고방법

 

동탄2신도시 상가투자 상가창업 선임대상가급매

 

상가투자 절세방법

저금리로 상가투자가 주목을 받고있다
주택시장으로 몰렷던 부동자금이
정부의 규제에 은행예금이자의 3배가량
수익이나는 상가시장으로 몰리고 있다

서울 강남 자산가들 사이에는 상가가 증여 1순위로
각광받고 있다
국토교통부와 한국감정원이
최근 발표한 자료에 따르면 전국 부동산
증여건수는 총 27만여건으로
이는 10년만에 40%가 증가한 수치다

조사내용중 전년과 비교해
가장 증가한  증여는 상가.업무용등
비주거용 부동산이 대부분 차지한다
이처럼 '증여'가 자산가들 사이에 인기가 있는 이유는
'상속'보다 다양한 이점이 있기때문이다

'수익형상가'를 통한 증여가  주목을 끄는 이유는
아파트와 현금증여 와 달리 절세효과가 높고 월세수익도
얻을수 있어 일거 양득이다

부동산업계 격언에 따르면
'잘 고른 상가는 3대간다' 는 말이 있다
수익형부동산 의 대표격인 상가투자는 잘만 고른다면
고정적인 월세 수익은 물론 자신가치상승 등을 기대할수있어
은퇴자뿐만 아니라 최근에는 젊은 층에도
인기가 높다

상가매입시 먼저 분양가에 따라붙는
부가가치세는 꼭 돌려받자
건물가액의 10%의 부가가치세는 금액이 상당하다
이를 돌려받는 확실한 방법은
부가가치세 매입세액 공제로 환급을 받으면 된다

매입세액공제란 일반 과세자로부터 과세대상 물건을 사면
무조건 공제가 됩니다
쉽게 말해 사업자등록증 있죠?
이렇게 물어봐서 있다고 한곳에서
물건을 사면 대부분 매입세액이 존재합니다

현금으로 주면 싸게 해줄게요~
이렇게 해서 사면 세금누락 아시죠? ㅋ

다음은 사업자등록 에 대해서 알아보자
첫번째는 간이과세자
두번째는 일반과세자
세번째는 면세사업자
이렇게 나누어진다

부가가치세를 환급받을수 있는 사업자는 '두번째 일반과세자'이다
사업자등록은 계약일로부터 20일 이내
신청해야함이 원칙이다

다음으로 소득이 없거나 적은 배우자 명의로
임대사업을 하면 유리하다
임대사업자의 경우 흔히 배후자 명의로
변경하거나 임대사업에 있어 공동명의로
등록하는 경우가 많다
이는 명의를 변경하거나 분산시켜
종합소득세의 누진세율의 구간중
낮은 구간을 적용 받기 위함이다

원칙적으로 상가에대해 일어난 임대소득의 경우
소득세와 부가가치세의
과세부과 대상에 해당된다

상가 임대차 계약으로 인해 임대수익이
발생될 경우 일반과세자는
1년에 2번
부가가치세를 납부해야 한다

참고로 상반기 7월25일까지
하반기 다음해 1월 15일까지 부가가치세 신고 납부가
이루어져야한다

상가임대수익이 발생되고 간이과세자들은
연간 매출액이 2400만원 미만일 경우
부가가치세 납부의 의무가 없다

부가가치세를 납부할 의무가 있는
과세업자들은
일반과세와 간이과세자로 나뉘며
간이과세자들은 한해 상가임대소득이
4800만원 이하이며

여기에 연매출 총액이 2400만원 미만인
시업자라면 부가가치세 납부
면제 된다는것도 알고 있으면 좋다

종합소득세는
 근로소득과  임대소득을 기준으로 과세되는
세금이며 종합소득세가 임대사업자 세금에서
높은 비중을 차지하기에
소득의 유무도 매우 중요하다

결론은 근로소득이 있을경우 누진세가 되기때문에
상가명의는 소득이 없는 사람이 명의를
하면 좋다 둘다 소득이 있으면
적은사람 명의로 하는것이 좋다

 

 

임대소득 7500만원 미만은 ‘간편 장부’로 간단하게 신고

원칙상 모든 임대사업자는 금전거래 사실을 장부에 기록(기장)해
종합소득세 신고시 제출해야 한다.
장부 종류는 임대소득이 7500만원 이상이냐 미만이냐에 따라 다르다.
7500만원 이상이면 복잡한 장부(복식부기)에 기록해야 한다.
대차대조표나 손익계산서 등을 작성해야 하므로 회계사무소에 맡겨야 한다.

7500만원 미만이면 간편 장부에 기록하면 된다.
이는 가계부처럼 간단한 양식이다.
쉽고 편하게 매일의 수입과 비용을 작성할 수 있다.
국세청 홈페이지에서 양식을 다운받을 수 있다.
수입금액, 연간 지출한 비용 등을 직접 기재해 신고한다. 
“국세청 홈페이지에 간편장부 양식과 작성 요령 등이
잘 나와 있기 때문에 누구나 쉽게 이용할 수 있다”

안 내도 될 세금 내는 추계신고자 많아 

임대소득이 적거나 영세한 사업자도 무조건 간편 장부를 작성해야할까.
정부는 영세해서 간편 장부를 기록할 필요가 없거나
간편 장부를 작성할 여력이 안되는 이들을 위해 예외를 뒀다.
추계 신고를 통해서다.
이는 임대소득에 국세청에서
미리 정해둔 경비율을 곱해 비용을 추산한다.
경비율이 높을 수록 비용이 늘어난다.
비용이 늘면 내야하는 세금이 줄어든다.

추계 신고를 하면 간편 장부를 사용하지 않아도 된다.
이때 기억해야할 숫자가 4800만원이다.
임대소득 4800만원 이상은 무조건 간편 장부를 작성하는 것이 좋다.
간편 장부를 사용하지 않으면 높은 가산세가 붙는 까닭이다.

임대소득 4800만원 미만은 간편 장부를 사용하지 않아도 된다.
그렇다고 무조건 추계 신고를 하는 것이 유리할까.
이자비용 등 비용지출이 많은 경우
간편 장부를 작성해 신고하는 것이 휠씬 좋을 때가 많다.
추계신고를 할 경우
법정 기준 경비율로 비용을 추산하므로
기장 신고를 할 때보다 비용이 줄어 세 부담이 커질 수 있다.

 

 

 

        소득규모 따라 비용 인정 방식 달라 

추계신고를 선택하는 경우 임대소득 규모에 따라 신고방식이 다르다.
임대소득이 2400만원 미만이면 모든 경비를 추계신고할 수 있다.
이때 적용하는 경비율은 41.5%다.
전체 소득의 41.5%를 경비로 인정받는 뜻이다.
이 적용하는 경비율을 단순경비율이라고 한다.
과세대상이 되는 소득을 공식으로 표시하면 다음과 같다. 

소득금액=수입금액-(수입금액*단순경비율)

임대소득이 2400만원 이상이면 기타경비만 추계신고할 수 있다.
기타경비에 적용하는 경비율을 기준경비율이라고한다.
임대사업자의 기준경비율은 14.3%다.
주요경비(인건비 임차료 매입비용 등)는
증빙서류를 갖춰야 비용으로 인정받을 수 있다.
소득금액을 계산하는 공식은 다음과 같다.

소득금액=수입금액-주요경비-(수입금액*기준경비율)

 

위 내용은 한국경제와 일요신문

부동산기사를 참조하였습니다

 

 

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